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Asesoramiento en tu compraventa de vivienda

asesoramiento compraventa vivienda

Es habitual firmar un contrato privado entre vendedor y comprador

Gestoría Asesoría Villafranca es consciente de que la inversión más importante para la mayoría de los ciudadanos es la compra de vivienda, por ello te aconsejamos que acudas a un asesor profesional antes de hacer ningún trámite donde te asesorarán sobre todos los pasos que tienes que dar para comprar una vivienda con todas las garantías.

Con carácter previo a la escritura pública, es habitual firmar un contrato privado (precontrato no obligatorio) entre vendedor y comprador a fin de asegurar la operación. Si firmas un documento de esta clase, estarás obligado legalmente a cumplir todo su contenido que no sea contrario a la ley.

Antes de firmar nada deberías tener en cuenta:

 

  • El estado de cargas de la vivienda: si está o no libre de cargas, si tiene hipoteca, o si pesan embargos. Para ello, se debe solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple informativa.
  • Cuotas de la comunidad de propietarios: conocer la cuota y comprobar que está al día en cuanto a los pagos e informarse de los estatutos o normas internas que tenga el edificio.
  • Precio y arras: El contrato recogerá el precio de la vivienda y si está completamente abonado o queda aplazado en todo o en parte, así como la manera de satisfacer la parte aplazada. hay que tener en cuenta también que ciertas viviendas (de protección oficial, fundamentalmente), que tienen un precio máximo de venta establecido. De ello hay que informarse en el órgano administrativo responsable de la vivienda de tu Comunidad Autónoma. Es habitual que se pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal (y que son a cuenta del precio). Si finalmente no se llega a otorgar la escritura pública, las más comunes son las llamadas penitenciales: el comprador las perderá si es por su culpa, o si es pos culpta del vendedor habrá de devolverlas duplicadas.

Gastos de la compraventa:

  • Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente llamado Plusvalía Municipal).
  • Escritura pública en la notaría.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Impuestos (antes llamados Derechos Reales).

Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura -la matriz u original-, mientras que la parte compradora pagará la otra parte de la escritura -copias-, (aunque esta regla varía según la Comunidad Autónoma) los gastos de inscripción registral, y los impuestos. El pacto por el cual se altere el sujeto pasivo del Impuesto de Plusvalía Municipal (el vendedor) o el impuesto de derechos reales (el comprador) no afecta a la Administración que siempre reclamará estos impuestos al sujeto pasivo. En el caso de que venda un promotor inmobiliario, está prohibido por la legislación que el comprador tenga que asumir gastos que por ley deben ser abonados por la parte vendedora, como por ejemplo la Plusvalía municipal, los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, cuando se vaya a adquirir libre de cargas o se prefiera contratar la propia.

Elección del notario: La parte compradora tiene derecho a elegir notario.

Efectos del documento privado: Aunque el documento privado es plenamente válido, no es suficiente para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, ni tampoco para pedir una hipoteca al banco. Para ello es imprescindible contar con un documento de efectos muy superiores, que proporcione la seguridad suficiente exigida por el ordenamiento. Es la escritura pública notarial.

La escritura pública de compraventa

La escritura es un documento público otorgado ante notario y constituye el vehículo adecuado para la inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad. En la escritura se puede pactar que hasta que no se pague la totalidad del precio no se transmita la propiedad; o, que se dejen unos días para que el vendedor pueda sacar sus enseres y muebles.

Trámites posteriores a la escritura pública

Una vez adquirida la vivienda por medio de la escritura pública hay que seguir los pasos siguientes:

1.- Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma, para lo cual tienes un plazo máximo de 30 días hábiles o un mes (según la Comunidad Autónoma) desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente.

Si la compraventa devenga I.V.A., por ejemplo porque se trate de una primera venta efectuada por el promotor, hay que pagar, aparte de ese I.V.A., que se entrega al mismo vendedor para que lo ingrese en el Tesoro Público, el 1% o 1,5% (según la Comunidad Autónoma) del precio escriturado, en concepto de Actos Jurídicos Documentados. Si no se devenga, es porque se trata de una segunda venta y por tanto se aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, entonces el porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 10% (según la Comunidad Autónoma) del precio.

2.- Inscribir la compra en el Registro de la Propiedad. Si la escritura se ha presentado telemáticamente, es muy recomendable solicitar al notario esta presentación por la garantía de inmediatez que ofrece para bloquear el Registro de la propiedad. Hay un plazo de seguridad para presentar en papel la copia autorizada firmada por el notario, previo pago del impuesto de Transmisión Patrimonial Onerosa o, en su caso, del de Actos Jurídicos Documentados. Una vez examinada por el registrador, este inscribirá la vivienda a nombre del comprador, y se le entregará la copia de la escritura, con el cambio de nombre en el registro.

3.- Liquidación del impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana por parte del vendedor en el Ayuntamiento correspondiente.