Mayor de 65: Exento de ganancia patrimonial si vende vivienda habitual

Exención de la ganancia patrimonial generada por venta de la venta de la vivienda habitual si soy mayor de 65 años o en situación de dependencia

Es iimportante saber que las personas mayores de 65 años (o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia[1]) que vendan su vivienda habitual no tributan en su IRPF por la ganancia patrimonial generada por dicha transmisión (articulo 41.bi del RD 439/2007 de 30 de marzo por el que se aprueba el reglamento del IRPF)

Asimismo, a estos efectos no debemos olvidar que se asimilan a la vivienda habitual aquellos anejos (trasteros, por ejemplo) y plazas de garaje (hasta un máximo de dos) que se adquieran conjuntamente con la vivienda, por lo que también estarían acogidos a la exención de la ganancia patrimonial.

Es importante el ahorro con esta exención, puesto que la ganancia patrimonial exenta, consecuentemente formaría parte de la base imponible del ahorro y tributaría en una horquilla de entre 19% y 23% dependiendo del importe de la misma (artículo 33.4.b) de la Ley de IRPF).

Requisitos para acogerse al ahorro de la ganancia patrimonial por transminión de la vivienda habitual

Es decir, la ganancia patrimonial ocasionada por la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años y contribuyentes con severa o gran dependencia estará exenta si se cumplen los siguientes requisitos:

1.- Que el contribuyente o sujeto pasivo tenga más de 65 años cuando se produzca la transmisión. También cuando la transmisión sea de contribuyente con severa o gran dependencia.

2.- La vivienda transmitida ha de ser la vivienda habitual  (en los dos últimos años) y que lo haya sido a título de propietario los tres años anteriores.

De la misma manera, afectaría a cualquier beneficio fiscal ligado a la transmisión de la vivienda habitual (para a dación en pago o ejecución hipotecaria, en el supuesto de exención por reinversión…)

NOTA: Para ser considerada vivienda habitual, el art. 41 bis del Reglamento de IRPF regula:

1.- Que se resida dicho inmueble durante un plazo continuado de 3 años. En cualquier caso, puede considerarse vivienda habitual pese a no haberse cumplido dicho plazo si fallece el contribuyente o concurren otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, como pueden ser la celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

2.- Que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras; y salvo que concurran algunas de las circunstancias indicadas en el apartado anterior.

A este respecto, si atendemos a los requisitos indicados, resulta relevante destacar que el hecho de que la normativa establezca que el inmueble transmitido debe haber sido la vivienda habitual del contribuyente en cualquier día de los dos años anteriores al de la fecha de transmisión, permitiría que el transmitente alquilase la que ha sido su vivienda habitual durante el plazo de dos años menos un día antes de la venta o incluso que la tuviese desocupada durante el mismo plazo, y que siga teniendo derecho a la citada exención tras la venta, tal y como reconoce la propia Dirección General de Tributos en su Consulta vinculante 329/2015 de 29 de enero.

NOTA: es importante no olvidar que el hecho de que la ganancia patrimonial esté exenta en IRPF, no exime al vendedor del pago del Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, que pudiera corresponder en cada caso.

Otras situaciones que se pueden plantear en la transmisión de vivienda habitual:

1.- ¿Y si mi cónyuge no ha cumplido aún los 65 años y transmitimos conjuntamente en pro-indiviso la casa de ambos?

Se pueden plantear diversas situaciones, por ejemplo, recientemente se ha planteado en el T. Supremo el caso de una vivienda que era privativa del cónyuge hasta que se aportó a la sociedad de gananciales. El contribuyente ya era propietario de la vivienda cuando la transmitió, pero no llevaba más de tres años residiendo en la misma como propietario. Pero la vivienda era de su cónyuge.

Otra situación se daría cuando una casa es de titularidad compartida y uno de los cónyuges tiene menos de 65 años. En este caso, es  aplicable la exención “al propietario mayor de 65 años en la fecha de la venta y respecto a la parte de vivienda que le perteneciera.Este mismo caso, se aplicaría a los casos en los que hay más propietarios.

2.- ¿Y qué ocurre con los no residentes?

En el caso de personas no residentes en España, que hubiesen sido residentes fiscales en nuestro país y que vendan la que fue su vivienda habitual en España, dicha transmisión se regula por la Ley de no residentes y ésta únicamente prevé la exención de la ganancia patrimonial si se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual, lo cual deberá acreditarse ante la Administracion Tributaria al solicitar la devolución del importe ingresado por la venta. No resulta por tanto aplicable la exención prevista para mayores de 65 años si se es no residente en España, tal y como se concluye en la Consulta vinculante 1084-17 de 9 de mayo emitida por la Dirección General de Tributos.

En cualquier caso, y dada la complejidad que pueda tener aplicar la analizada exención sobre la ganancia patrimonial de la venta de la vivienda habitual según las circunstancias y matices de cada caso, Asesoria Consultec Villafranca aconseja siempre contactar con un asesor profesional de su confianza.

[1] De acuerdo a la Ley 39/2006 e 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, la dependencia severa es aquella situación en la que la persona necesita ayuda para realizar varias actividades básicas de la vida diaria dos o tres veces al día, pero no requiere el apoyo permanente de un cuidador o tiene necesidades de apoyo extenso para su autonomía personal. Por su parte, gran dependencia es aquella situación en la que la persona necesita ayuda para realizar varias actividades básicas de la vida diaria varias veces al día y, por su pérdida total de autonomía, necesita el apoyo indispensable y continuo de otra persona o tiene necesidades de apoyo generalizado para su autonomía personal.

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